Vendre avant d'acheter ou acheter avant de vendre à Rennes ?

Le dilemme du propriétaire rennais

Vous êtes propriétaire à Rennes ou en périphérie. Vous voulez acheter un bien plus grand, changer de quartier, ou quitter la ville pour une commune plus accessible. Vous avez donc deux transactions à mener en parallèle — et l'ordre dans lequel vous les faites change tout.

Ce dilemme est particulièrement aigu à Rennes pour une raison concrète : le marché est tendu et rapide. Les biens bien estimés partent en 3 à 6 semaines. Ce qui signifie que si vous vendez d'abord, vous risquez de ne plus avoir de bien à acheter. Et si vous achetez d'abord, vous risquez de ne pas avoir vendu à temps pour financer.

Stratégie 1 : vendre d'abord

Le risque principal : vous retrouver sans toit

Le scénario cauchemar : vous vendez en mars, signez l'acte en juin, et vous n'avez pas trouvé votre prochain bien. Vous devez partir — et vous êtes locataire ou hébergé chez des proches en attendant.

Sur Rennes, ce scénario est plus fréquent qu'on ne le croit. Le marché à l'achat est tendu : les biens bien situés et bien estimés partent vite, souvent avec plusieurs offres simultanées. Un acheteur qui arrive avec son bien vendu mais sans logement intermédiaire se retrouve parfois dans une situation inconfortable.

Comment sécuriser la vente d'abord

La technique que j'utilise systématiquement pour mes clients dans cette situation : la vente longue. En négociant avec votre acheteur un délai de signature de l'acte authentique de 5 à 6 mois au lieu des 3 mois habituels, vous vous donnez le temps de trouver votre prochain bien sans stress.

Environ 30% des acheteurs acceptent une vente longue sur Rennes — notamment les primo-accédants qui ont besoin de temps pour boucler leur financement, ou les investisseurs qui n'ont pas d'urgence à entrer dans les lieux. Identifier le bon acheteur pour votre bien est donc stratégique.

Une autre option : négocier une clause de maintien dans les lieux après la signature de l'acte, moyennant un loyer convenu. C'est légal et de plus en plus pratiqué sur Rennes.

Stratégie 2 : acheter d'abord

Le risque principal : le double crédit

Vous avez acheté en janvier. Votre bien actuel ne se vend pas aussi vite que prévu. Vous vous retrouvez avec deux crédits immobiliers simultanément — parfois pendant 6 à 12 mois. Sur une maison à 350 000 €, cela représente 1 500 à 2 000 € de charges mensuelles supplémentaires.

À cela s'ajoute la pression psychologique : quand vous êtes pressé de vendre pour éteindre le double crédit, vous acceptez des offres en dessous du marché. Des clients m'ont ainsi perdu 15 000 à 25 000 € en vendant dans l'urgence ce qu'ils auraient pu vendre au prix en prenant leur temps.

Le prêt relais : outil utile mais coûteux

Le prêt relais permet de financer l'achat du nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien. La banque vous avance généralement 60 à 80% de la valeur estimée de votre bien actuel, pour une durée de 12 à 24 mois.

Le coût est réel : aux taux actuels (3,4-3,7%), un prêt relais de 200 000 € sur 12 mois coûte environ 7 000 à 8 000 € d'intérêts. Sans compter les frais de dossier et d'assurance. C'est un outil à utiliser avec précaution et uniquement si vous avez la certitude de pouvoir vendre dans les délais.

Les 4 scénarios concrets à Rennes

Ce que je recommande selon votre situation

Votre bien est liquide (bon emplacement, bon DPE, prix juste)

Vendez d'abord avec une vente longue de 4 à 5 mois. Vous êtes en position de force pour acheter et vous évitez tout coût de portage. C'est la stratégie optimale dans 70% des cas à Rennes.

Vous avez trouvé un bien rare que vous ne voulez pas rater

Formulez une offre avec clause suspensive de vente, en vous assurant que votre bien actuel est vendable rapidement. Lancez votre mise en vente immédiatement après la signature du compromis d'achat. Si votre bien est bien estimé, vous avez de bonnes chances de vendre dans les 2 à 3 mois.

Votre bien est compliqué (DPE F/G, copropriété problématique, secteur peu demandé)

Ne prenez pas d'engagement d'achat avant d'avoir au moins un acheteur sérieux sur votre bien actuel, voire un compromis signé. Le risque de vous retrouver avec deux biens est trop élevé.

Vous avez de l'épargne et les revenus pour supporter un prêt relais

Le prêt relais peut être une solution confortable si le coût est marginal par rapport à votre patrimoine. Mais calculez précisément le coût total avant de vous engager.

Questions fréquentes

Peut-on inclure une clause suspensive de vente dans tous les compromis ?

Oui, c'est légal. Mais tous les vendeurs ne l'acceptent pas — surtout si leur bien est très demandé et qu'ils ont d'autres offres sans cette clause. Sur Rennes, environ 40% des vendeurs acceptent cette clause, davantage sur les communes périphériques moins tendues.

Le prêt relais est-il accordé facilement par les banques ?

Les banques accordent le prêt relais sur la base d'une estimation du bien à vendre — souvent réalisée par leur expert. L'estimation bancaire est généralement prudente (conservatrice de 10 à 15%). Vous pouvez présenter votre propre estimation argumentée pour négocier le montant avancé.

Que se passe-t-il si je ne vends pas dans le délai du prêt relais ?

La banque peut prolonger le prêt relais (généralement jusqu'à 24 mois au total) ou vous demander de convertir en prêt classique. Dans les cas extrêmes, une vente judiciaire peut être ordonnée. C'est rare à Rennes mais le risque existe si le bien est surévalué ou difficile à vendre.

Article rédigé par Yonathan Sourigon, agent immobilier indépendant (Carte T CPI 3502 2018 000 036 145, SARL Rive Droite SIRET 499 313 138 00053). Données : Banque de France, Keredes, Notaires de Bretagne, terrain Rennes Métropole 2004-2026.